Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Voor woningcorporatie Stadgenoot betekende dat een grote administratieve en technische operatie. De nieuwe regelgeving stelt strengere eisen aan de puntentelling van huurwoningen, met als doel om scheefgroei in de vrije sector te beperken. Dit had directe impact op hoe verhuureenheden worden getoetst en geregistreerd – en daarmee op de modellen in Revit. Samen met Stadgenoot ging Vibes aan de slag om alle woningmodellen te actualiseren, te standaardiseren en klaar te maken voor de nieuwe wetgeving.
Nieuwe eisen leiden tot aanpassingen
Stadgenoot inventariseerde wat er moest veranderen als gevolg van de nieuwe wet. Vervolgens werden in het administratieve systeem nieuwe attributen aangemaakt die aansluiten op de aangepaste regelgeving. Dat betekende ook werk aan de technische koppeling tussen Revit en Tobias. De plug-in die deze vertaalslag maakt, moest opnieuw worden ontworpen. Vibes werkte hiervoor samen met Arkance (voorheen Itannex). In de nieuwe plug-in zijn bovendien extra functies toegevoegd. Zo worden gemeenschappelijke ruimtes nu wél meegenomen in de puntentelling, terwijl dat voorheen niet gebeurde. De nieuwe plug-in werd uitvoerig getest door zowel Vibes als Stadgenoot. Inmiddels is deze live en rollen de eerste modellen er doorheen.
Projecten in nieuwe template
De nieuwbouwprojecten De Nieuwe Geus, Groenehuyzen en Kubus Katrijp werden direct opgezet met de nieuwe template. Waarbij we met het model dat werd aangeleverd als basis werkten. We werkten in een vast projectteam van specialisten, ieder met een eigen taak onder leiding van Thijs Hajee. Susan Stokkink: “We wilden dit zo efficiënt mogelijk aanpakken: dus één lijn, duidelijke afspraken en korte communicatie. Alleen zo konden we snelheid maken én de kwaliteit bewaken. Er was een vaste taakverdeling en werd er in een soort ‘treintje’ gewerkt. Uitgangspunt was de zogenaamde ‘was – wordt’ lijst. Ramon hield zich bezig met het inregelen van de template, Harm en Pulis met de scripts om bijvoorbeeld sheets te genereren en Jeroen met onder andere de puntentelling en de rooms.”
Slimme scripts, snelle updates
De nieuwe wet heeft ook gevolgen voor de bestaande woningen in Revit. Susan licht toe: “De bestaande verhuureenheden (30.000 stuks) staan in 1.300 modellen. Met behulp van Dynamo en Diroots scripts konden wij de modellen automatisch upgraden naar de nieuwe Revit-template. Waar dit handmatig twee uur per model zou kosten, is de verwerkingstijd nu teruggebracht tot zo’n twintig minuten.” Bij een mutatie zorgt Vibes voor het upgraden van het oude model naar de nieuwe template. “We vervangen families en voeren vervolgens ook de wijzigingen van de mutaties van de verhuurmakelaar door.”
Brede samenwerking
Susan vertelt dat er ook op andere vlakken ontwikkelingen zijn. “Zo heeft de plattegrond een nieuwe opmaak gekregen. De oorspronkelijke opmaakafspraken stamden nog uit 2012. Tijd voor een update. Het uitgangspunt blijft dat de huurder de plattegrond goed moet kunnen begrijpen. Maar we hebben ook gekeken naar technische helderheid en leesbaarheid. Zo konden ‘vroeger’ bepaalde zaken niet, zoals de trappen afsnijden op 1.5 meter. Dat kan nu wel, zodat je kan zien wat eronder zit. De Wet Betaalbare Huur heeft vanaf heden elementen toegevoegd zoals laadpalen, deze worden uiteraard toegepast.
Raamovereenkomst
Naast de technische aanpassingen wordt er gewerkt aan een nieuwe raamovereenkomst tussen Stadgenoot en Vibes. Hierin worden structurele afspraken vastgelegd over mutaties, inmetingen, nieuwbouw en plattegronden. Susan geeft aan dat nog niet alles daarin afgesproken wordt. “Maar wat we nu helder hebben, gaan we vastleggen. Dat maakt de samenwerking nog duidelijker en eenduidiger.”
OVER DE PROJECTEN
De Nieuwe Geus
Aan het Herman Hellingplantsoen in Amsterdam bouwt Stadgenoot een woongebouw met 116 sociale huurwoningen. Het gebouw heeft een verhoogde binnenplaats en een open binnentuin. De bouwhoogte varieert van 6 tot 8 lagen. De woningen zijn gemiddeld 64 m² groot, variërend van kleine appartementen tot ruimere van meer dan 110 m². Op de begane grond komen een parkeergarage en de fietsenstallingen.
Groenehuyzen
In de Blomwijckerbuurt (Nieuw-West) wordt een oud gebouw met 36 sociale huurwoningen en 12 winkels vervangen door een nieuw complex met 192 sociale huurwoningen, winkels, een wijkkantoor en een buurtvoorziening. De bebouwing bestaat uit een toren van 12 lagen aan de Osdorper Ban en een blok van 6 lagen richting het Blomwijckerpad.
Kubus-Katrijp
Op de hoek van de Werengouw en de Katrijpstraat, tegenover winkelcentrum Waterlandplein, komt een nieuwbouwproject met 257 woningen, waarvan 152 sociale huur en 105 koopwoningen. De bouw bestaat uit blokken in de vorm van twee haken, met een toren van 16 lagen aan het plein. De rest varieert van 3 tot 8 bouwlagen.