Vibes is al sinds 2012 bezig met een groot project rondom de vastgoeddata van woningcorporatie Stadgenoot in Amsterdam. Deze corporatie heeft 34.000 verhuureenheden (woningen, bedrijfspanden en parkeerplaatsen). Het is belangrijk dat hun vastgoed zorgvuldig gedocumenteerd is. Op de plattegronden moet het exacte bruto-vloeroppervlak (bvo), het gebruiksoppervlak (go) of het verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) staan. De vast te leggen gegevens bevatten ook elementen, zoals een wastafel of inbouwapparatuur. Die elementen en gegevens bepalen het aantal huurpunten van een woning en dat is weer de basis is voor de huurprijs van het pand. Steeds meer worden de gegevens ook gebruikt bij renovatieplannen.
Digitaliseren en migreren
De opdracht begon in 2012 met het digitaliseren van papieren tekeningen van ruim 20.000 woningen. De gegevens uit het BIM-programma Revit konden automatisch worden gekoppeld in het woningwaardering systeem. De volgende grote opdracht was het omzetten van bijna 10.000 Autocad-tekeningen naar Revit-bestandsformaten die communiceren met het Tobias CRM systeem van Stadgenoot. Tijdens dit migratieproject hebben we de informatie geoptimaliseerd. In de nieuwe Revit-bestanden voegden we ontbrekende informatie toe en corrigeerden we foutieve gegevens.
Inmeten van woningen
De afgelopen jaren zijn ook veel woningen ter plaatse ingemeten. Martin Leeuwerink doet dit al vanaf het begin. “Als een huurder vertrekt, signaleert de verhuurmakelaar van Stadgenoot soms dat een plattegrond niet klopt. In de loop der jaren zijn er zaken veranderd of het is nooit gebouwd volgens de tekening. Wij gaan dan naar de woning om alles exact in te meten en de plattegrond up to date en kloppend te maken.” Ook na een verbouwing moeten woningen worden ingemeten.
Vierkante meter project
Een opdracht waar Vibes nu mee bezig is, betreft 1950 woningen waarvan nauwelijks of incomplete plattegronden zijn. “We maken deze plattegronden compleet en zetten ze in 3D (met Revit),” vertelt projectcoördinator Susan Stokkink. Ze schetst het proces: “Het start met de administratie, dan zoeken we uit welke data beschikbaar zijn en maken een planning. Daarna worden de modellen gemaakt en gecontroleerd. Vervolgens toetsen we de data aan de data van Stadgenoot. De verschillenlijst bieden we aan hen aan. Zij toetsen die en vervolgens verwerken we de VHE in het systeem. Daarna vindt er nog een toetsing op huurpunten plaats in Tobias.” In totaal zijn zeven mensen van Vibes bij het Stadgenootproject betrokken: Bram, Harm, Jeroen, Martin, Peter, Niels en Susan. “En als andere collega’s tijd hebben, worden ook zij ingezet!” Susan: “Harm zorgt ervoor dat het proces inhoudelijk goed loopt. En Peter houdt alle administratie bij van alle 1950 VHE. Doel is om alle bvo en GO nauwkeurig te vergelijken en vast te leggen door middel van de plattegronden en de reeds bestaande data van Stadgenoot.
Corona
Ook in deze opdracht zijn er veel inmetingen nodig. “Veel data zijn verouderd of er zijn geen (goede) archiefstukken van,” vertelt Susan. “Vanwege de coronamaatregelen hebben we het inmeten in bewoonde woningen nu uitgesteld, maar we hopen dat we vanaf april weer verder kunnen gaan.” Leegstaande woningen worden wel ingemeten. Om de ‘verloren’ tijd in te halen, gaat Vibes met drie collega’s inmeten: Martin, Bram en Jeroen. “Elke meting is anders, elke woning is anders. Het is erg leuk om de woningen in kaart te brengen en daar een goed model van te bouwen”.
Tevreden klant
Robert Ekelschot, senior controler bij Stadgenoot, is te spreken over de samenwerking met Vibes. “Ik ben sinds 2019 in beeld gekomen bij dit project. We zijn heel druk met de laatste 1950 VHE. Corona en de RIVM-maatregelen maken het lastig. Hopelijk lukt het om de laatste plattegronden voor eind van het jaar af te
hebben.” Robert vindt dat Vibes de zaken zeer voortvarend oppakt. Wekelijks heeft hij overleg met Susan, soms aangevuld met Harm. “We bespreken de stand van zaken en de moeilijkheden die ze tegenkomen. Ze denken mee over de mogelijke oplossingen. Je komt soms aparte dingen tegen op plattegronden, daar kijk ik al niet meer van op. Bijvoorbeeld een woning met meerdere voordeuren of juist zonder voordeur.”
Toekomst
De modellen zijn natuurlijk bedoeld om alle vastgoed informatie voor iedereen beschikbaar te hebben, zodat elke discipline met dezelfde data werkt. Bij renovatie- en nieuwbouw projecten zit het al ingebakken in het proces. Het projectteam kan dan gebruik maken van het model, om zo scenario’s, budgetten of werktekeningen te genereren. De kracht van BIM.
Voorbeeld renovatieproject: Jacob van Lennepkade
Het model is compleet ingemeten, nu wordt het model gebruikt door een projectteam, Stadgenoot vult het model aan met hun data (bijvoorbeeld nieuwe kozijnen, isolatie, voorzetwanden, ed). Daarna controleren wij het model of het geschikt is voor de administratie van Stadgenoot.